Rumah adalah salah satu instrumen investasi yang paling menguntungkan. Investasi dalam bentuk properti adalah salah satu yang aman karena fisiknya yang tetap dan tidak dapat berpindah-pindah. Properti juga telah terbukti menjadi salah satu produk investasi yang nilainya terus naik secara konsisten dari tahun ke tahun. Di samping itu, properti adalah salah satu investasi yang fisiknya bisa melindungi Anda dari panasnya terik matahari dan dinginnya hujan.
Banyaknya pengembangan perumahan yang menawarkan rumah dengan harga murah memang sangat menggiurkan. Di samping itu, promosi berupa kemudahan mendapatkan rumah dengan harga murah dan cicilan ringan juga gencar dilakukan oleh developer perumahan. Memang, membeli rumah adalah sebuah investasi, namun tidak semua rumah memiliki potensi investasi yang menjanjikan.
Sebagai investor, sebaiknya Anda memikirkan secara matang apa yang akan Anda investasikan. Hal itu agar return yang diharapkan sesuai dengan harapan Anda. Untuk itu, Anda perlu memikirkan dengan matang mengenai seluk-beluk properti yang akan dibeli untuk diinvestasikan. Investasi properti akan sangat menguntungkan apabila Anda menginvestasikan uang Anda pada properti yang tepat.
Memiliki properti di dalam cluster perumahan memang menjadi impian banyak orang. Memiliki rumah di perumahan lebih terkesan prestige dibandingkan di dalam gang sempit. Memiliki hunian di perumahan juga lebih nyaman karena tidak bising oleh lalu-lalang kendaraan bermotor di jalan raya. Tinggal di perumahan juga lebih aman karena adanya penjagaan security 24 jam dan akses masuk yang lebih eksklusif karena bukan jalan umum. Berikut beberapa tips membeli rumah di perumahan yang bisa dijadikan referensi untuk Anda yang mungkin belum pernah membeli rumah sebelumnya.
TIPS MEMBELI RUMAH YANG PROSPEK DAN POTENSIAL
-
TENTUKAN TUJUAN MEMBELI RUMAH
Membeli rumah bukanlah sebuah perkara kecil yang bisa secara asal-asalan dipilih untuk dibeli. Setiap rumah memiliki potensi dan prospek pasar yang berbeda-beda. Sebelum jauh membahas potensi dan prospek pasar, hal utama yang harus Anda pikirkan adalah apa tujuan Anda membeli rumah tersebut. Apakah untuk ditempati, untuk disewakan atau untuk investasi saja?
Jika tujuan Anda membeli rumah untuk ditempati, maka pastikan rumah tersebut nyaman bagi Anda dan keluarga. Apakah Anda lebih nyaman dengan rumah yang hening atau Anda lebih suka rumah yang ramai? Hal tersebut bergantung pada preferensi Anda. Perhatikan juga surrounding rumah yang akan dipilih, apakah dekat dengan kuburan, sungai, tempat pembuangan sampah akhir, dsb. Hal tersebut dapat mempengaruhi kenyamanan Anda dan tentunya akan memperlambat kenaikan harga properti tersebut.
Jika tujuan Anda membeli rumah untuk disewakan maka pastikan rumah yang akan dibeli dekat dengan pusat bisnis, perkantoran, sekolah atau kampus. Perhatikan juga tingkat occupancy rumah yang disewakan di sekitar area rumah Anda. Pastikan jangan oversupply karena kemungkinan rumah Anda laku tersewa sangat kecil. Namun, jika di daerah tersebut high demand tetapi low supply, maka Anda harus segera membeli rumah tersebut karena sangat potensial untuk disewakan.
Jika tujuan Anda membeli rumah adalah untuk kepentingan berinvestasi, maka Anda benar-benar harus jeli melihat potensi dan peluang jangka panjang. Investasi pada sektor properti adalah investasi jangka panjang. Anda harus melihat potensi kenaikan permintaan di daerah tersebut, potensi pembangunan infrastruktur oleh pemerintah, potensi didirikannya fasilitas-fasilitas pendukung lainnya. Hal itu agar nilai investasi properti Anda bertambah dari tahun ke tahun.
-
TENTUKAN LOKASI YANG STRATEGIS
Lokasi adalah hal vital yang harus diperhatikan sebelum membeli properti. Lokasi yang bagus akan membuat kenaikan demand dan harga yang stabil dan konsisten. Anda bisa mendapatkan rumah yang agak sempit di lokasi yang bagus atau rumah yang besar tapi jauh dari kota atau kawasan bisnis. Namun, secara konsisten permintaan akan lebih banyak pada rumah yang berlokasi di perkotaan dan kawasan dekat pusat bisnis. Properti pada daerah tersebut akan lebih laku untuk disewakan.
Begitu pula rumah pada kawasan cluster perumahan dan rumah yang berada di gang akan berbeda peminatnya. Secara kenyamanan, keamanan dan prospek kenaikan harga, maka rumah di perumahan akan lebih prospek dibandingkan rumah yang berada di dalam gang. Oleh karena itu, sangat disarankan agar Anda membeli hunian yang berada di cluster perumahan yang berlokasi strategis dan dibangun oleh developer ternama untuk mengurangi resiko gagal bangun.
Sebuah perumahan akan disebut prospek jika perumahan tersebut berlokasi strategis. Artinya secara posisi mudah diakses dan dijangkau serta tidak terlalu jauh dari pusat bisnis dan perkotaan. Selain itu, akses menuju perumahan harus dapat dilalui oleh berbagai jenis transportasi dan dapat diakses kapanpun dengan mudah.
-
BANYAKNYA SARANA TRANSPORTASI
Banyaknya sarana transportasi juga akan membuat sebuah perumahan memiliki potensi kenaikan harga. Mudahnya mendapatkan transportasi dan lengkapnya sarana transportasi akan membuat sebuah perumahan menjadi mudah diakses dan banyak sekali masyarakat yang mengetahui akan keberadaan perumahan tersebut. Hal ini bagus karena perumahan tersebut semakin dikenal luas dan harapannya banyak calon buyer atau investor yang tertarik untuk memiliki properti di perumahan tersebut.
-
PERUMAHAN TERSEBUT BERFASILITAS LENGKAP
Fasilitas menjadi salah satu kunci dari keberhasilan sebuah perumahan dalam menarik calon buyer dan investor. Bayangkan saja, jika Anda tinggal pada suatu rumah yang tidak memiliki fasilitas pendidikan, fasilitas kesehatan, fasilitas olahraga serta pusat perbelanjaan untuk memenuhi kebutuhan sandang dan pangan Anda. Hal ini mengharuskan Anda pergi jauh ke daerah lain yang cukup jauh dan memakan waktu untuk bisa mendapatkan fasilitas tersebut. Tentu saja hal ini akan mengurangi minat Anda maupun calon buyer lainnya dalam membeli rumah. Rumah tersebut bisa menjadi bad investment jika tidak memiliki fasilitas apapun dan jauh dari fasilitas-fasilitas pendukung.
-
PILIH DEVELOPER YANG MEMILIKI TRACK RECORD BAIK
Sebuah area perumahan yang dibangun oleh developer ternama memiliki harga jual yang lebih tinggi. Hal ini dikarenakan nama baik sebuah developer seringkali menjadi “pendongkrak” harga pasar sebuah rumah dan juga harga tanah yang berada di dalam area perumahan serta di sekitar area pengembangan perumahan oleh developer tersebut.
Poin selanjutnya yang menjadi perhatian adalah memilih berinvestasi pada properti yang dijual oleh developer yang memiliki track record baik akan mengurangi resiko gagal bangun, wanprestasi ataupun resiko penipuan karena developer tersebut tak berizin (bodong). Untuk itu, pastikan developer yang membangun perumahan memiliki kredibilitas dan integritas serta track record yang baik.
-
PILIH RUMAH DENGAN MATERIAL BANGUNAN BERKUALITAS
Kekuatan dan kokohnya sebuah rumah ditopang oleh kualitas material bangunannya. Pastikan Anda memperhatikan dengan sangat teliti kualitas material yang menjadi komponen pada rumah. Kualitas bangunan menjadi salah satu faktor sebuah rumah aman untuk ditinggali. Kualitas bangunan juga meminimalisir kerusakan-kerusakan yang tidak diinginkan akibat rendahnya kualitas material bangunan. Lebih baik membeli sedikit lebih mahal namun awet hingga bertahun-tahun ketimbang irit sekarang namun harus renovasi terus-menerus.
Dalam berinvestasi properti, pasti Anda harus memiliki sejumlah dana atau anggaran yang bisa digunakan untuk membeli properti. Anggaran (budget) tersebut harus sesuai dengan kemampuan Anda. Jangan memaksakan sebuah properti yang terlalu mahal, sehingga membuat Anda harus berhutang dengan cicilan yang terlalu besar. Hal ini akan mengakibatkan cash flow keuangan Anda terganggu.
Pada prinsipnya adalah usahakan Anda berinvestasi menggunakan dana “nganggur” atau dana tabungan tak terpakai. Jika sifatnya urgent, karena Anda membutuhkan hunian segera, maka beli rumah dengan harga yang sesuai dengan budget dan kemampuan Anda. Hal ini akan membuat Anda nyaman dalam berinvestasi dan mengurangi risiko masalah keuangan yang akan terjadi setelah berinvestasi properti.
-
TENTUKAN TIPE RUMAH SESUAI KEBUTUHAN
Dalam memilih rumah yang tepat, Anda bisa memilih tipe rumah dan ukuran rumah yang tepat. Beli rumah yang sesuai dengan kebutuhan. Jangan beli rumah yang terlalu kecil atau terlalu besar. Selain membuat Anda menjadi tidak nyaman, rumah yang terlalu kecil atau terlalu besar biasanya tidak terlalu banyak dicari orang. Jika rumah akan dijual lagi, pilihlah rumah dengan ukuran yang best seller atau yang harganya masih masuk akal. Hal ini akan membuat rumah Anda lebih diminati oleh calon buyer saat akan dijual kembali.
-
TENTUKAN METODE PEMBAYARAN
Pada umumnya, developer properti memberikan 3 (tiga) pilihan metode pembayaran untuk hunian (tempat tinggal). Anda bisa memilih untuk membayar secara cash keras, cicilan cash bertahap selama 12-36x atau menggunakan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang dengan jangka waktu 10 hingga 20 tahun ke depan.
Jika Anda menggunakan metode pembayaran cash keras, Anda bisa menegosiasikan harga kepada developer agar Anda bisa mendapatkan diskon khusus. Hal ini dikarenakan developer juga membutuhkan dana segar berupa uang tunai untuk cash flow pembangunan perumahan. Metode cash keras sangat disukai oleh developer, namun sangat jarang buyer properti yang membeli properti secara hard cash.
Metode pembayaran selanjutnya yang bisa Anda pilih adalah cash bertahap atau cicilan ke developer. Pada dasarnya cash bertahap adalah Anda melakukan pembayaran secara tunai namun dilakukan dalam beberapa kali pembayaran pada jangka waktu tertentu. Umumnya, developer memberikan jangka waktu 12 bulan hingga 36 bulan. Hanya beberapa developer saja yang masih memberikan keringanan berupa 60 kali pembayaran. Tentu saja harga properti dengan cicilan bertahap akan lebih mahal dibandingkan dengan harga hard cash, karena developer telah menghitung harga inflasi beberapa tahun ke depan selama jangka waktu pelunasan.
Metode pembayaran terakhir adalah Kredit Pemilikan Rumah (KPR). KPR adalah sebuah fasilitas pembiayaan yang diberikan kepada calon buyer property sebagai nasabah perbankan. Melalui fasilitas KPR, calon buyer akan dimudahkan dalam mendapatkan properti impian dengan cepat. Pihak perbankan akan membantu membayarkan properti impian Anda. Anda hanya perlu melakukan pembayaran uang muka (down payment) dan selanjutnya Anda diharuskan untuk membayar cicilan kepada pihak perbankan.
Pada umumnya jangka waktu KPR adalah 10 hingga 20 tahun. Tentunya, jika di total, harga rumah yang diambil menjadi lebih mahal. Hal ini dikarenakan adanya bunga bank dan perhitungan harga yang mempertimbangkan inflasi harga rumah 10 hingga 20 tahun ke depan. Namun, rumah yang seharusnya baru didapatkan 10 hingga 20 tahun lagi, bisa Anda dapatkan sekarang.
Dalam melakukan pinjaman KPR, Anda tentu perlu mempertimbangkan dengan matang akan cicilan bulanannya, apakah terlalu memberatkan Anda. Pastikan Anda telah melunasi semua cicilan seperti KTA (Kredit Tanpa Agunan), Cicilan Kartu Kredit, Cicilan Kredit Kendaraan Bermotor (KKB), dan lain sebagainya. Kemudian, pastikan besaran cicilan tidak lebih dari 30% dari total pendapatan rutin bulanan Anda. Pastikan Anda juga menghitung arus kas bulanan Anda sehingga cicilan tersebut tidak terlalu memberatkan Anda. Untuk bisa mendapatkan KPR dengan mudah bisa melalui Loan Market. Kenapa harus Loan Market? Loan Market adalah load advisor yang bisa membantu Anda dalam mendapatkan rekomendasi produk keuangan yang tepat untuk masa depan Anda. Loan Market mengutamakan pinjaman Anda disetujui oleh pihak perbankan.
Membeli properti melalui cash dan KPR sebenarnya memiliki keuntungan dan kelemahannya tersendiri. Jika Anda memiliki sejumlah uang “menganggur” dan cukup untuk pembelian hard cash, maka lebih baik menggunakan metode hard cash. Hal ini karena Anda tidak perlu dipusingkan dengan cicilan bulanan dan bisa dijual sewaktu-waktu karena semua sertifikat kepemilikan ada di tangan pemilik properti.
Namun, jika Anda tidak memiliki uang tunai sebanyak harga rumah, maka menggunakan cash (cicilan) bertahap atau KPR bisa dijadikan solusi. Keuntungannya adalah Anda bisa memiliki rumah dengan cepat dimana jika Anda harus menabung, maka membutuhkan waktu lama Anda baru mendapatkan rumah impian. Namun, tentu saja harganya sudah naik drastis mengikuti inflasi dan kenaikan investasinya.
-
TENTUKAN BUDGET UNTUK FURNITURE
Jika Anda membeli rumah baru biasanya Anda akan mendapatkan rumah dalam bentuk kosongan atau unfurnished. Oleh karena itu, Anda harus menyiapkan budget untuk membeli perabotan, furnitur maupun interior designer untuk membuat rumah Anda semakin mewah dan berkelas. Untuk itu, jangan lupa untuk menyisihkan anggaran untuk melengkapi interior rumah dengan perabotan yang akan berguna jika rumah tersebut ditempati.
-
JANGAN MENUNGGU HARGA BAGUS
Seringkali seorang calon buyer batal membeli properti karena terlalu sibuk menunggu harga bagus, suku bunga turun atau menunggu pasar properti lesu untuk mendapatkan diskon harga (buyers time). Pada kenyataannya, menunggu merupakan keputusan yang salah. Mengapa? Karena semakin lama Anda menunggu, maka harga properti semakin naik. DIsamping itu, lokasi-lokasi terbaik sudah dibeli oleh orang lain. Sehingga, semakin lama Anda menunggu, semakin tidak strategis lokasi properti yang akan Anda dapatkan. Jika Anda telah mendapatkan properti yang tepat dan memiliki sejumlah dana yang siap untuk diinvestasikan, maka tidak ada salahnya Anda membeli properti secepatnya. Dengan begitu, Anda telah mendapatkan capital gain disaat orang lain sedang menunggu momentum.
-
PASTIKAN LEGALITAS PERUMAHAN AMAN
Sebelum Anda mengeluarkan sejumlah uang untuk membeli rumah, pastikan Anda telah melakukan pengecekan akan legalitas rumah yang akan dibeli. Apakah sudah memiliki Izin Membangun Bangunan (IMB), status kepemilikan tanah yang dibangun developer, legalitas perusahaan selaku developer dan kontraktor, serta hal-hal lain seputar masalah perizinan dan legalitas perumahan. Jangan sampai terdapat hal-hal yang melanggar hukum, sehingga investasi Anda tidak menjadi bad investment atau terjebak pada investasi properti bodong seperti yang marak akhir-akhir ini.
